Immobilien · Due Diligence und Bestandsstrategie
Neubaurisiken erkannt. Die Investitionsstrategie auf den Bestand ausgerichtet.
PERCEL untersuchte eine historische Liegenschaft in Bad Herrenalb, entwickelte Nutzungskonzepte und bewertete deren wirtschaftliche Perspektiven. Unter hohem Zeitdruck und im Wettbewerb mit mehreren Kaufinteressenten wurden Entwicklungsmöglichkeiten konkretisiert, Kosten eingeordnet und wesentliche Risiken vor der notariellen Beurkundung sichtbar gemacht.
Ausgangslage
Besondere Lage. Historische Substanz. Ein enges Entscheidungsfenster.
Ein historisches Gebäudeensemble im Oberen Gaistal bot eine attraktive Ausgangslage für eine langfristige Immobilienentwicklung: naturnahe Umgebung, ein großzügiges Grundstück und unterschiedliche bestehende Gebäudestrukturen.
Mehrere konkurrierende Kaufinteressenten und ein enges Zeitfenster erhöhten den Entscheidungsdruck. Die wesentlichen Fragen zu Nutzung, baulicher Entwicklung und Wirtschaftlichkeit mussten deshalb kurzfristig belastbar eingeordnet werden.
Eine verlässliche Kosteneinordnung war dabei unverzichtbar. Erst aus dem Zusammenspiel von Erwerbsaufwand, baulichen Maßnahmen, möglichen Erträgen und Risikoreserven ließ sich ableiten, welcher wirtschaftliche Spielraum für die Verhandlung bestand.
PERCEL-Rolle
Untersuchung, Nutzungskonzept und Verhandlungsvorbereitung aus einer Hand.
PERCEL führte die Untersuchung durch, entwickelte alternative Nutzungskonzepte und bewertete deren wirtschaftliche Voraussetzungen. Die einzelnen Prüfungsschritte und ihre Ergebnisse wurden fortlaufend aufeinander abgestimmt:
- Standort- und Grundstücksinformationen untersucht und mit einer Investitionsalternative verglichen
- Vor-Ort-Besichtigungen durchgeführt und vorhandene Objektunterlagen ausgewertet
- Abriss und Neubau sowie Sanierung und Bestandsentwicklung als eigenständige Entwicklungskorridore untersucht
- Nutzungsmöglichkeiten entwickelt und Investitionsbedarf sowie potenzielle Mieterträge kalkuliert
- die vollständige Rekonstruktion der historischen Bestandsliegenschaft sowie Konzepte für Zero Emissions und vollständige energetische Autarkie untersucht
- baurechtliche Kernfragen im direkten Austausch mit zuständigen Behörden und kommunalen Entscheidungsträgern vertieft
- historische Unterlagen und Grundstücksrechte recherchiert sowie Hinweise auf bauliche Risiken untersucht
- Kostenannahmen und Risiken zu einem nachvollziehbaren Rahmen für Investitionsentscheidung und Verhandlung verdichtet
Persönlicher Einsatz
Kurze Wege zu den entscheidenden Informationen.
Die Klärung der Kernfragen erforderte intensive persönliche Gespräche mit Fachstellen und Verantwortlichen auf kommunaler und übergeordneter Verwaltungsebene. Durch gezieltes Nachfragen und die Zusammenführung unterschiedlicher Auskünfte wurden die wesentlichen Rahmenbedingungen innerhalb des engen Zeitfensters belastbarer eingeordnet.
Digitale Methoden
Bestand digital verstehen. Varianten früher vergleichen.
Vor-Ort-Eindrücke, Objektbilder und vorhandene Unterlagen wurden in digital gestützte Bestands- und Nutzungsvisualisierungen übersetzt. Gebäudestrukturen wurden räumlich rekonstruiert und mögliche Veränderungen innerhalb der vorhandenen Kubaturen anschaulich durchgespielt.
So ließen sich Grundrissideen, Gebäudeverbindungen und alternative Nutzungen früh vergleichen. Die visuelle Vorprüfung half, Varianten schneller einzugrenzen und weiterführende Untersuchungen auf die entscheidenden Fragen zu konzentrieren. Das sparte Zeit und Analyseaufwand.
Nutzung und Versorgung
Historische Substanz und zukunftsfähigen Betrieb gemeinsam planen.
Die Nutzungsszenarien umfassten auch die vollständige Rekonstruktion der historischen Bestandsliegenschaft. Dabei wurden die Wiederherstellung des Gebäudeensembles, zeitgemäße Nutzungskonzepte und die künftige technische Versorgung zusammen betrachtet.
Für die Liegenschaft wurde ein gemeinsames Energie- und Versorgungskonzept untersucht. Ziel war ein fossilfreier, möglichst emissionsarmer Betrieb. Dabei wurden auch ein Zero-Emission-Szenario und die Möglichkeiten einer vollständigen energetischen Autarkie unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen geprüft.
Bauliche Eingriffe, Energie- und Versorgungskonzepte sowie deren Kosten wurden damit bereits während der Due Diligence als zusammenhängende Entwicklungsaufgabe behandelt.
Entscheidende Erkenntnis
Wirtschaftliche Lösungen entwickeln und ihre rechtlichen Voraussetzungen prüfen.
Bereits während der Due Diligence wurden für beide Entwicklungskorridore unter den jeweiligen Kosten- und Ertragsannahmen wirtschaftlich tragfähige und rentable Nutzungslösungen erarbeitet. Damit lagen konkrete Ansätze vor, wie sich das Ensemble durch Abriss und Neubau oder durch Sanierung und Neuordnung des Bestands langfristig nutzen ließe.
Die baurechtliche Vorprüfung veränderte jedoch die Gewichtung dieser Optionen erheblich. Nach der eingeholten behördlichen Einschätzung standen fehlende Baufenster und der nicht eingehaltene Waldabstand einer Neuerrichtung von Gebäuden voraussichtlich entgegen.
Die weitere Strategie richtete sich deshalb auf den vorhandenen Gebäudebestand aus. Dessen Erhaltung, Wiederherstellung, Modernisierung und mögliche Umnutzung wurden zum Ausgangspunkt der Entwicklung. Maßgeblich blieb dabei, welche Eingriffe und Nutzungen unter den jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen weiterverfolgt werden konnten.
Ergebnis
Eine fundierte Verhandlungsposition und eine angepasste Entwicklungsstrategie.
Die Due Diligence schuf innerhalb eines engen Entscheidungsfensters eine nachvollziehbare Grundlage für Verhandlung und Investition. Nutzungsszenarien, Kostenrahmen und wesentliche Risiken waren so weit konkretisiert, dass die Erwerbsentscheidung bewusst und mit einer klaren Entwicklungsrichtung getroffen werden konnte.
Vor der notariellen Beurkundung waren die entscheidenden Neubaurisiken bekannt. Zugleich lag ein wirtschaftlich ausgearbeiteter Ansatz für die schrittweise Bestandsentwicklung mit möglichen Kombinationen aus Eigennutzung und Vermietung vor. Die Wiederherstellung des historischen Ensembles und die untersuchten Ziele für Energieversorgung und Betrieb waren darin bereits berücksichtigt.
Der Beitrag von PERCEL bestand darin, eigene Untersuchungen, persönliche Klärung, digitale Analyse und wirtschaftliche Bewertung eng zu verbinden. Neue Erkenntnisse flossen unmittelbar in Nutzungskonzepte, Kostenbetrachtung und Verhandlungsposition ein. So entstand eine Investitionsstrategie, die den vorhandenen Bestand, die langfristigen Nutzungsziele und die tatsächlichen Rahmenbedingungen des Standorts zusammenführt.
Vergleichbare Investitionsentscheidung?